Passaram-se 10 anos desde a compra da Fazenda Arado Velho pela empreendedora, já foram feitas 17 mudanças no projeto e o Governo Melo está escrevendo o 3º projeto de lei para alterar o Plano Diretor e, assim, viabilizar a obra. O esforço em concretizar o bairro planejado é grande porque os lucros também tendem a ser. Se fizermos uma conta por baixo, apenas a venda dos lotes a um preço médio de R$ 150 mil totalizaria R$ 345 milhões. Tirando os custos da urbanização, em torno de R$ 100 milhões, tratamos de um lucro de mais de R$ 200 milhões e, somente, com a comercialização da terra, sem contar a locação dos espaços comerciais, entre outros.
No entanto, quem conhece o mercado imobiliário afirma que apenas a aprovação de um PL que flexibilize o Plano Diretor na região do Extremo Sul de Porto Alegre (RS) já acarretaria ganhos econômicos a empresários do ramo e a proprietários de terra e de imóveis para locação ou venda. “O projeto da Fazenda Arado está num contexto de avanço da especulação imobiliária na região Sul da cidade. Um empreendimento deste porte irá servir como motor para elevar o preço das terras e dos imóveis, e dos alugueis, abrindo as portas para que outros projetos habitacionais para pessoas com alto poder aquisitivo se instalem na região e gerando precedente para que, no futuro, sejam flexibilizadas mais legislações em detrimento do meio ambiente”, comenta Santiago.
Fernando Costa, da organização ambientalista Amigos da Terra Brasil, expõe que o avanço da especulação imobiliária na região é possível devido ao apoio do governo municipal. Em 2017, foi criada a CAUGE (Comissão de Análise Urbanística e Gerenciamento) para acompanhar os Projetos Especiais, que são os empreendimentos de maior impacto urbano, classificados em 2º e de 3º grau, como este da urbanização do Arado Velho. Este órgão da prefeitura é responsável pela análise técnica de EVUs (Estudos de Viabilidade Urbanística) e pelo monitoramento do processo de licenciamento urbano e ambiental até a carta de habitação. Fernando explica que, diferentemente de um cidadão comum, os empreendedores têm prioridade e contam com o esforço da prefeitura para “resolver questões” do Plano Diretor via flexibilização das leis. “Não é apenas neste governo [Melo], vem ocorrendo numa sequência de governos, em que são priorizados os empreendedores em detrimento da participação popular, dos projetos do OP [Orçamento Participativo], como outros que havia na cidade. Todas as regiões tinham estudos de desenvolvimento acordados com as comunidades e isso ficou no esquecimento”, diz.
Em troca da alteração no Plano Diretor para viabilizar o negócio, a Arado Empreendimentos irá doar um lote para a construção da Estação de Tratamento de Água/ ETA da Ponta do Arado do DMAE (Departamento Municipal de Água e Esgoto) na região, fará o projeto urbanístico de articulação de espaços abertos na orla e irá proporcionar “alguma qualificação”, segundo a própria prefeitura, em equipamentos públicos comunitários já existentes na região, como um posto de saúde por exemplo. Também estão previstas medidas mitigatórias de impacto, como a duplicação de parte de avenidas e a doação de lotes para construção de praça, escola e posto de saúde. O projeto ainda prevê a implementação de uma via parque e a criação de uma reserva ambiental privada, que seria sustentada pelos moradores do empreendimento, com acesso ao público.
Embora possa parecer muita coisa, essas doações e pequenas melhorias custam muito pouco para a empreendedora em comparação ao lucro que terá com a urbanização da fazenda. Para se ter uma ideia, o preço da área que será doada para a ETA do DMAE representa menos de 1% do custo total do empreendimento do Arado. Além disso, grande parte das medidas são doações de lotes, dependendo da prefeitura ou de outras parcerias para implementar e manter os equipamentos públicos. Não há previsão de investimento privado na expansão das redes públicas de água ou de esgoto por exemplo, dois sérios problemas enfrentados pelos moradores locais e que pouco afetarão quem irá morar no projeto da Fazenda Arado.
Felipe Viana, do Econsciência, aponta que a ausência do poder público na periferia e nos bairros mais distantes do centro da cidade, como Belém Novo e todo o Extremo Sul, faz as pessoas acreditarem que somente terão melhorias com o setor privado. “Este projeto de ausência do poder público, deixando tudo para a iniciativa privada, é perverso. As pessoas só conseguem enxergar esgoto na rua ou no bairro com o empreendimento privado vindo. Tem morador que é contrário à construção de habitações populares porque acha que não irá trazer compensação pro bairro”, diz. Segundo Fernando Costa, da Amigos da Terra, há anos a região Extremo Sul não recebe investimento de infraestrutura por parte da prefeitura, que justifica dizendo que não tem dinheiro e vende uma falsa ideia de que as contrapartidas dos empreendimentos ajudarão a resolver os problemas. “No discurso da prefeitura, quem tem feito obras são os empreendedores. É um processo bem difícil, pois vai aliciando as lideranças comunitárias da região a utilizarem também este caminho, a pensarem que aceitando os empreendimentos para receberem as contrapartidas é que conseguirão ter acesso ao que seria uma política pública, como obra de infraestrutura de água e esgoto, melhoria no transporte público e nas estradas”, diz
Um exemplo desta situação relatada por Fernando se confirma quando moradores pensam que ficarão sem a estação de tratamento de água do DMAE caso o projeto do Arado não saia do papel. O ambientalista ressalta que esta obra já está prevista no plano municipal de saneamento e precisa ser efetivada de qualquer jeito. Se o projeto do Arado não for implementado, o DMAE tem dinheiro para comprar o terreno que seria doado pela empresa. Outro argumento da prefeitura é questionado por Santiago, do Ambiente Crítico, que não acredita que o bairro planejado Fazenda Arado vá barrar a ocupação irregular. Ele avalia que como não há política pública para construção de habitações populares, com o aumento do custo do aluguel e dos imóveis, a tendência é que as famílias pobres e de trabalhadores com baixos salários ocupem áreas irregulares ou se mudem para bairros ainda mais distantes. O DEMHAB (Departamento Municipal de Habitação) tem mapeadas 479 vilas em Porto Alegre atualmente.
Acesse a matéria principal e a continuação dessa história:
// Porto Alegre: Projeto de bairro planejado na Fazenda do Arado Velho avança em meio à pandemia
// Projeto habitacional de média e alta renda traz impactos ambientais, sociais e históricos
// Violência contra indígenas e ameaças a ambientalistas para garantir projeto imobiliário